在持续调控下，房地产市场终于在9月15日由“量变”变为“质变”。
国家统计局公布了70个大中城市8月份的房价数据和前一个8月份的房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，成交量和价格的变化*令人感兴趣。今年8月，中国商品房销售面积为12545万平方米，销售额为12617亿元。无论是同比还是环比，它们都连续两个月下跌。就价格而言，8月份70个大中城市的房价涨幅基本持平且呈下降趋势。被视为市场领先指标的二手房价格在34个城市下降，这是近年来首次超过上升城市的数量
如果我们以市场导向性更强的二手房价格为参考，8月份房地产市场的变化可以概括为“量价双降”。许多分析人士认为，房地产市场存在一个“拐点”。在供需两端不断调整下，快速发展后的调整期即将到来。作为一个传统的旺季，“202银十”的质量可能不够
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二手房的指导价格政策已经生效
今年以来，房地产销售的增长曲线一直在下降。今年8月1日，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%。与年初（今年1-2月）100%以上的增速相比，增速明显放缓，一方面是因为今年年中以后市场销售增速逐渐疲软；另一方面，由于疫情的影响，去年年初的基数很低。从那时起，市场逐渐恢复，基数显著增加。今年下半年以来，房地产市场的交易规模在上升后有所下降。7月和8月，月度成交量持续下降，8月商品房销售面积甚至低于2019
机构研究所高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数，季节性和政策因素造成的销售额下降不容忽视。据机构研究所统计，8月份房地产市场调控政策出台36次。自4月以来，调控频率不断增加，调控力度不断加大，其中，近期发布的多处二手房指导价调整直接影响了交易价格
“二手房指导价”指二手房交易的参考价格。近日，深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等13个城市对二手房指导价进行了调整，以抑制过高的实际成交价格。从8月份的房价表现来看，这种调整效果非常明显
今年8月份，一、二三线城市新房价格的月环比平均增长率分别为0.3%、0.2%和0.2%，主要是下降和持平。同期二手房价格涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房
次城市，在新房价格持续上涨的情况下，8月份二手房价格下跌的城市数量达到34个，物价上涨的城市只有27个。如果撇开去年年初的疫情影响不谈，二手房价格上涨的城市数量已经达到了过去六年来的*低水平。其中，二三线城市成为降价主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江降价幅度*大机构研究院认为，除了指导价格调整的因素外，二手房市场对市场下行的预期传递得更快。相对而言，在重点城市新的房价限制下，仍有二手房倒挂，将购房需求吸引到新房市场
“全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师认为，2021年9月后，随着信贷政策从宽松回归正常，房价上涨预计在未来将放缓，房价下跌的城市数量将继续增加
“金九银十”可能会失败
支持“拐点”的论点不仅包括数量和价格的变化，还包括投资、融资和土地征用等一系列指标的变化。今年8月，全国房地产投资增长率（累计）从年初的38.3%下降到10.9%。除了中部地区两位数的增长外，东部、西部和东北部地区的增长率已降至个位数。同期，房地产开发企业征地面积10733万平方米，同比减少10.2%；土地成交价格6647亿元，下降6.2%
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受“三红线”和“五级管理”政策影响，房地产企业融资也受到限制。今年1-8月，房地产开发企业实收134364亿元，比年初的51.2%增长14.8%值得注意的是，7、8月以来，部分房地产企业采取降价促销、回笼资金的方式，但效果并不理想。由于7、8月份销售规模下降，“定金预售款”和“个人按揭贷款”增速在房地产企业资金来源减少的情况下，北京一家上市房地产企业的相关负责人告诉《21世纪经济报道》，监管政策限制了供给和需求，这也导致房地产企业的信心普遍下降。同时，市场信号的传递也带来了一系列连锁反应：销售差影响收款，收款差影响融资，融资不足影响投资统计局发布的另一组数据显示，8月份房地产开发景气指数为100.85，今年以来的*低值
上述房地产企业人士也认为，在*近的第二轮土地集中供应中，由于报名不足而导致的分流拍卖现象明显增加，说明房地产企业的信心仍然不足
在这种情况下，作为传统旺季的“金九银十”，市场走势如何
潘浩相信由于企业融资端的持续压力，销售收款将继续是房地产企业运营的生命线。面对传统的“24银十”销售节点，房地产企业推出一定的促销措施，应对市场不确定性，确保年度销售任务的完成，稳定资金*，准备年底征地筹码，是一项常规操作。其中，一些现金流压力较大的房地产企业可能会进行更大的推广
上述房地产企业认为，在现有的政策压力和市场信心下，金九银十的热度肯定不会太大。相反，在年底的冲刺阶段，房地产企业将实施更大的促销活动，预计年底市场将“翘尾”。
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