在持续调控下，房地产市场终于在9月15日从“量变”变为“质变”
，国家统计局公布了70个大中城市8月份的房价数据和前一个8月份的房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，成交量和价格的变化是*有趣的。今年8月，中国商品房销售面积为12545万平方米，销售额为12617亿元。无论是同比还是环比，它们都连续两个月下跌
就价格而言，8月份70个大中城市的房价涨幅基本持平且呈下降趋势。被视为市场领先指标的二手房价格在34个城市下降，这是近年来首次超过上涨城市的数量
如果以市场导向性更强的二手房价格为参考，8月份房地产市场的变化可以概括为“量价双降”。许多分析人士认为，房地产市场存在一个“拐点”。在供需两端不断调整下，快速发展后的调整期即将到来。作为传统旺季，“202银十”的质量可能不够
二手房指导价政策有效
今年以来，房地产销售增长曲线一直在下降。今年8月1日，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%。与年初（今年1-2月）超过100%的增长率相比，增长速度明显放缓
这是因为今年年中之后市场销售增长率逐渐疲软；另一方面，由于疫情的影响，去年年初的基数很低。从那时起，市场逐渐恢复，基数显著增加。今年下半年以来，房地产市场的交易规模在上升后有所下降。7月和8月，月度成交量持续下降，8月商品房销售面积甚至低于2019
机构研究所高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数，季节和政策因素造成的销售额下降不容忽视。据机构研究所统计，8月份房地产市场调控政策出台36次。自4月以来，调控频率不断增加，调控力度不断加大。其中，近期许多地方对二手房指导价的集中调整，直接影响了交易价格
“二手房指导价”指二手房交易的参考价格。近日，深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等13个城市对二手房指导价进行了调整，以抑制过高的实际成交价格。从8月份的房价表现来看，这种调整效果非常明显
今年8月份，一、二三线城市新房价格的月环比平均增长率分别为0.3%、0.2%和0.2%，主要是下降和持平。同期二手房价格涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房
次城市，在新房价格持续上涨的情况下，8月份二手房价格下跌的城市达到34个，物价上涨的城市只有27个。如果撇开去年年初的疫情影响不谈，二手房价格上涨的城市数量已经达到了过去六年来的*低水平。其中，二三线城市成为降价主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江降价幅度居前
机构研究院认为，除了指导价格调整的因素外，二手房市场对市场下行的预期传递得更快。相对而言，在重点城市新的房价限制下，仍有二手房倒挂，将购房需求吸引到新房市场
“全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师认为，2021年9月后，随着信贷政策从宽松转为正常，房价上涨预计将在未来放缓，房价下跌的城市数量将继续增加
“金九银十”可能会失败
支持“拐点”的论点不仅包括数量和价格的变化，还包括投资、融资和土地征用等一系列指标的变化
今年8月，全国房地产投资增长率（累计）已从年初的38.3%降至10.9%。除了中部地区两位数的增长外，东部、西部和东北部地区的增长率已降至个位数。同期，房地产开发企业征地面积10733万平方米，同比减少10.2%；土地成交价格6647亿元，下降6.2%
受“三红线”和“五档管理”政策影响，房地产企业融资也受到限制。今年1-8月，房地产开发企业共支付134364亿元，比年初的51.2%增长14.8%
值得注意的是，7、8月以来，一些房地产企业采取降价促销、回笼资金的方式，但效果并不理想。由于7、8月份销售规模下降，房地产企业资金来源中“存预款”和“个人按揭贷款”增速下降。
北京一家上市房地产企业的相关负责人对《21世纪经济报道》表示，监管政策限制了供给和需求，也导致房地产企业信心普遍下降。同时，市场信号的传递也带来了一系列连锁反应：销售差影响收款，收款差影响融资，融资不足影响投资
统计局发布的另一组数据显示，8月份房地产开发景气指数为100.85，为今年以来*低
上述房地产企业还认为，在*近的第二轮土地集中供应中，报名不足导致的流式拍卖现象明显增多，说明房地产企业信心不足
在这种情况下，“金九银十”的市场走势如何在传统旺季
潘浩相信由于企业融资端的持续压力，销售回款将继续是房地产企业运营的生命线。面对传统的“金九银十”销售节点，房地产企业为了应对市场不确定性，确保年度销售任务的完成，稳定资金*，准备年底征地筹码，推出一定的促销措施，是一项常规操作。其中，一些现金流压力较大的房地产企业可能会进行更大的推广
上述房地产企业认为，在现有的政策压力和市场信心下，“金九银十”的热度肯定不会太大。相反，在年底的冲刺阶段，房地产企业将实施更大的促销活动，预计年底市场将“翘尾”。
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